Mô hình hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đòi hỏi chủ đầu tư phải vượt qua nhiều thách thức nếu muốn có lời từ việc kinh doanh cho thuê phòng trọ tại Bình Dương thời điểm này.
Một dãy trọ cho thuê tại Tỉnh Bình Dương .
Gần đây quy mô Marketing Thương mại phòng trọ cho mướn tại Bình Dương đang thu hút nhiều CĐT cá nhân có vốn nhàn rỗi tham dự. Song đó cũng là 1 kênh góp vốn đầu tư không hề thuận tiện. Vì vậy datnenthuongmai.com xin chia sẻ một chút ít kinh nghiệm để chủ đầu tư có sự chuẩn bị nhất định, nhằm hạn chế các khoản rủi ro và có khả năng thu hồi vốn nhanh.
Thứ nhất: Khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít đối đầu nhất.
Hiện phòng trọ dịch vụ cho thuê tại Tỉnh Bình Dương đang tập trung nhiều tại những khu công nghiệp với mật độ nhà máy dày đặc như Sóng thần 1-2, Đồng An, Bình Đường, VSIP I… Nguồn cung cấp phòng thuê mướn tại các khu vực này cũng rất lớn nên tính cạnh tranh đối đầu lượng khách hàngvcho thuê là khá cao, việc để ngõ phòng ốc cho mướn cũng không phải là chuyện xa xỉ.
Thế cho nên nên chọn phân khúc có nhu yếu nhà tại cao ( đánh giá về trung hạn, dài hạn…) là điều rất cần thiết cần các CĐT nhìn tới. Ví dụ xung quanh địa điểm các KCN VSIP II, Mỹ Phước, Đồng An II… Đánh giá về ngắn hạn số lượng phòng thuê mướn ở khu vực đó vẫn chưa đáp ứng được nhu yếu nhà tại của công nhân, đánh giá về trung và dài hạn số lượng nhà máy của khu vực này đang lên rất nhanh nên nhu yếu nhà ở trong vài năm tới của xung quanh vị trí đó vẫn đang rất lớn.
Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, chủ đầu tư của dự án cần chọn phân khúc thị trường hợp với nguồn lực về quỹ đất và tài chính trước lúc khởi đầu với mô hình kinh doanh này.
Thứ hai: nhìn nhận và đánh giá nguồn cầu và định vị kế hoạch của phân khúc phòng trọ cho mướn với quy trình tiến độ thiếu hụt các khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, giá cả hợp lý.
Loại phòng cho thuê phổ biến rộng 12-20 m2, gần khu công nghiệp, giá 7 trăm – 1,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên.
Thứ ba: Chọn mô hình góp vốn đầu tư tương thích. Giải pháp một là tự mua mảnh đất, tự xây lên rồi tự vận hành thuê mướn. Nhóm này thì chủ đầu tư của dự án có sẵn nguồn lực về tài chính, họ đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ liên đới tham gia vào việc quản lý, vận hành và khai thác người thuê.
Giải pháp hai là có sẵn đất, chỉ xây và dịch vụ cho thuê.
Biện pháp ba: nhà đầu tư cá nhân “thuê để cho mướn lại”. Thay vì đầu tư, họ chỉ đi thuê, tiếp sau đó sắp xếp dịch vụ cho thuê lại bằng quá trình riêng. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư khởi đầu ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z. Tùy vào nguồn vốn nhiều hay ít mà chủ đầu tư của dự án có thể lựa chọn một trong các biện pháp trên.
ảnh minh họa
Thứ tư: kiểm soát chi phí đầu tư khởi đầu. Nếu mua đất và xây rồi khai phá dịch vụ thuê mướn thì nên cần tính khoảng thời khắc thu hồi vốn. Chẳng hạn giá đất xây phòng trọ cho mướn tại VSIP II Bình Dương đang giao động là 2 – 3.5 triệu/m2; Nếu xây triển khai xong, giá thành xấp xỉ từ 25-35 triệu/ phòng; Giá dịch vụ cho thuê hàng tháng từ 7 trăm đến 1.5 triệu/ phòng.
Nếu có đất, xây rồi khai phá dịch vụ cho thuê thì thời khắc thu hồi vốn sẽ nhanh hơn. Nếu xây hoàn thiện: giá thành xê dịch tại VSIP II Tỉnh Bình Dương từ 25-35 triệu/ căn. Giá cho mướn hàng tháng 7 trăm đến 1.5 triệu/ phòng.
Nếu chỉ đi thuê rồi cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh nhất. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung cấp (phòng ốc) và khách thuê. Rất có thể phải góp vốn đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền cọc của người mua. Giá cho thuê theo năm/ tổng vốn đầu tư đạt khoảng 30-40%/năm.
Như vậy ở bất kể một hình thức nào ta sẽ tính giá góp vốn đầu tư bắt đầu và bao nhiêu năm sẽ lấy lại vốn.
Thứ năm: Tiết giảm chi phí góp vốn đầu tư bằng nhiều hình thức. Kinh doanh thương mại phòng trọ dịch vụ cho thuê có nhiều khoản phí không tên nên phải chi: lao công, thợ điện – nước, thợ tu bổ bảo dưỡng, an ninh… Nhà đầu tư cá nhân nên xem xét từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để né bị đội ngân sách.
Ví dụ: thay vì thuê lao công toàn thời gian, có khả năng thuê theo giờ hoặc theo ngày để tiết kiệm ngân sách. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, đáng tin cậy, giá rẻ hơn và thương lượng trước để ngay khi gặp sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có thể giải quyết được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: điện, nước, cáp, rác, giữ xe có thể thu từ người tiêu dùng đi thuê để dàn trải các chi phí, nếu khéo vun vén hoàn toàn có khả năng dư dả để trang trải ngân sách này.
Thứ sáu: điều hành quản lý người thuê mướn phòng. Nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê phòng Từ Đầu. Nếu cảm thấy không an tâm thì hãy từ chối khách để né tránh những rắc rối về sau. Triển khai làm thủ tục ĐK tạm trú cho người thuê mướn thật nhanh và sớm với cảnh sát phường/ xã cũng là 1 trong những cách giúp người cho mướn an tâm. Có khả năng tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber…
Thứ bảy: quan tâm các rủi ro đáng tiếc. Rủi ro không may tiên phong là lựa chọn sai phân khúc thị phần (quá cao hoặc quá thấp đối với nhu cầu) dẫn tới việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro đáng tiếc thứ hai là trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu tiền thuê trễ hạn, điều hành bảo mật an ninh trật tự kém, giải quyết các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp đặt trang trí lại nội thất bên trong khi khách dọn đi).
rủi ro đáng tiếc thứ ba là, tố chất tìm kiếm người mua không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm lợi nhuận, doanh thu. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn số 1 là quản lý và điều hành không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc.
Thứ tám: chuẩn bị sẵn sàng giải pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây chính là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay trong 1 sớm một chiều. Về ứng xử xã hội: phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, giải quyết linh hoạt và chuẩn bị phục vụ người khác. Chuẩn bị sẵn sàng kiến thức: luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng nghỉ cải tiến Thương Mại & Dịch Vụ.
Thứ chín: lợi dụng ưu điểm dòng tiền dịch vụ thuê mướn ổn định bất chấp các điều kiện kèm theo của thị phần Bất Động Sản. Những chủ đầu tư dự án có 16 phòng cho mướn trở lên hoàn toàn rất có khả năng an tâm về khoản tiền thuê hằng tháng mà họ nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng tiền đều đặn này có thể giúp họ giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc.

2 BÌNH LUẬN

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here